Abrechnung

Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen. Beträgt die Fläche der fehlenden Wohnungen mehr als 25 % der Gesamtfläche, muss die Abrechnung nach Quadratmetern erfolgen.

Elektronische Heizkostenverteiler als Einfühlergeräte messen die Oberflächentemperatur der Heizfläche des Heizkörpers am Montageort des Gerätes und setzen die Raumtemperatur fest mit 20 °C an. Zweifühlergeräte nehmen zusätzlich zur Oberflächentemperatur auch den Wert der Raumluft auf, um den tatsächlichen und genaueren Wert der Übertemperatur zu ermitteln. Der Raumtemperatursensor befindet sich meist an der dem Heizkörper abgewandten Seite im Innern der elektronischen Heizkostenverteiler. Denkbar und in Ausnahmefällen zwingend ist die Montage des Raumluftsensors in geeigneter Entfernung vom Heizkörper als sog. Fernfühler. Wir verbauen standardmäßig Zweifühlergeräte.

Warm- und Kaltwasserzähler sowie Wärme- und Kältezähler unterliegen einer gesetzlichen Eichpflicht im Zeitraum von jeweils sechs Jahren. Falls ungeeichte Zähler vorliegen, dürfen in der Abrechnung die Kosten nur nach Wohn-/Nutzfläche verteilt werden.

Seit der Novellierung der Heizkostenverordnung 2009 wurde der Einbau eines Zählers zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge Pflicht - der Wärmemengenzähler für die Warmwasserbereitung (WMZ WWB). Das BGH-Urteil vom 12.01.2022 (Aktenzeichen VIII ZR 151/20) bestätigte dies. Bei diesem Urteil wurde auch verkündet, dass von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV auszugehen ist, falls das benannte Messgerät nicht installiert und daher die o. g. Wärmemenge per Formel abgerechnet werden sollte. Damit hätte der Mieter ein Kürzungsrecht von 15 Prozent.

Bei Funkmesstechnik wird für die Zählerauslesung standardmäßig das "walk-by System" (ohne Submetering-Gateway) verwendet. Dies ermöglicht – quasi im Vorbeigehen – vor Ort eine Zählerauslesung mittels eines mobilen Auslesesystems. Das Auslesen der Daten erfolgt ohne Betreten der Wohnung und einmal im Jahr, wodurch die Nutzer nicht anwesend sein müssen und lästige Terminabsprachen entfallen. Der Ableser kann seine Arbeit in den für jedermann zugänglichen Bereichen des Gebäudes erledigen. Der mobile Datensammler nimmt die Funktelegramme auf und leitet sie an das Tablet weiter – vollkommen drahtlos. Die Sendereichweite der verbauten Funkmesstechnik ist jedoch begrenzt. Wenn regelmäßig (z. B. monatlich) Daten benötigt [...]

Alle Messgeräte für Heizung und Wasser sind durch Plomben vor unberechtigten Eingriffen geschützt. Manipulationsversuche sind strafbar und können nach § 263 StGB als Betrug bzw. versuchter Betrug geahndet werden.

Elektronische Heizkostenverteiler messen die Differenz ("Übertemperatur") zwischen der mittleren Heizkörpertemperatur und der umgebenden Raumlufttemperatur. Die Zeitdauer der Übertemperatur liefert das Maß für die abgegebene Wärmemenge. Zusätzlich muss der hinterlegte Bewertungsfaktor für das Gerät berücksichtigt werden. Der Bewertungsfaktor gibt Auskunft über die Leistung des Heizkörpers. Nicht alle Heizkörper erbringen die gleiche Leistung, z. B. aufgrund der verschiedenen Anzahl an Rippen oder der unterschiedlichen Höhe, Tiefe und Bauart. Die notwendigen Daten werden bei der Montage der Heizkostenverteilers anhand des Heizkörperaufmaßes ermittelt. Anschließend wird der Heizkörper mit Hilfe eines speziellen Programms bewertet und der Bewertungsfaktor für den Heizkostenverteiler hinterlegt. Bei der [...]

Nutzerwechselkosten werden von den Messdienstunternehmen für die Bearbeitung der Sonderdaten, die bei einer geteilten Abrechnung entstehen sowie für die Verarbeitung von mindestens zwei getrennten Einzelabrechnungen für Vor- und Nachmieter erhoben. Nutzerwechselkosten sind lt. dem BGH-Urteil von 2007 (VIII ZR19/07) nicht mehr umlagefähig.

Auch für leerstehende Wohnungen sind Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen. Das führt bei manchem Hausbesitzer zwar immer wieder zur Verärgerung, ist aber sowohl rechtlich als auch technisch zu erklären. Bis zu 50% der Energiekosten eines Gebäudes haben nichts mit dem individuellen Verbrauch zu tun und werden nach Wohnfläche verteilt. Auch leerstehende Wohnungen haben daher zumindest den Grundkostenanteil zu tragen, selbst wenn kein Verbrauch an Heizwärme und Warmwasser stattgefunden hat.

Da nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden dürfen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV), hat der Bundesgerichtshof Anfangs- und Schlussbestand als Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung vorgeschrieben (BGH-Urteil vom 23.11.1981 Az. VIII ZR 298/80). Bei der wertmäßigen Gewichtung des Brennstoffrestes ist immer der Preis aus der letzten Heizöllieferung zu berücksichtigen. Ist durch hohe Vorratshaltung im Ausnahmefall der Rest einmal größer als die letzte Lieferung, so ist anteilig auch noch der Brennstoffpreis aus der vorletzten Lieferung heranzuziehen.